当前位置:首页 >> 新闻深读 2010.04.26 星期一
薄熙来关注“夹心层”住房问题 重庆试水公共租赁房建设

住不起房子,还叫什么宜居?

  今年春天,重庆抛出一个让全国震动的“民生住房账本”:未来10年,重庆市将建设4000万平方米的公共租赁房,以求一揽子解决30%左右的低收入群体住房问题。按计划,今年开建500万平方米,3年时间内完成2000万平方米。
  这让生活在重庆的低收入群体,看到了“住有所居”的希望。
  这一住房新政,从提出到实施仅用了两个多月。去年12月20日,重庆市委书记薄熙来在全市经济工作会议上明确提出,建设“宜居重庆”,就要把解决住房保障作为一个重大民生工程来抓。宜居重庆,绝不只是高收入者的宜居,也要是低收入者的宜居,“住不起房子,还叫什么宜居?”作为省部级高官,重庆市市长黄奇帆去年以来与普通民众一道,公开指责地价推高房价,“地方政府负有不可推卸的责任。”
颠狂房价与“蜗居”人群
  公租房计划在重庆的出台,恰逢房价在全国成为众矢之的之时。
  我国城市住房制度以上世纪90年代为分水岭,之前主要实行公房配置,住房供应严重短缺。之后通过商品化、市场化改革,部分居民住房条件明显改善,但房价过快上涨,导致相当部分中低收入群众无力购房。“攒钱的速度永远赶不上房价上涨的速度。”电视剧《蜗居》的热播,折射出大都市“房奴”的辛酸苦辣。
  今春全国两会,从土地垄断供给、收费过多、房地产暴利、土地财政等诸多侧面,代表委员痛批“高房价”。而全国两会刚一结束,3月15日一天之内,北京便又诞生3个新“地王”。目前全国不少一线城市的房价仍在“高骂”中蹿升。“如果房价太高,普通百姓辛苦几十年,还住不上一套像样的房子,那怎么行?!我们是人民的政府,当然要为人民群众把基本住房解决好。”回到重庆传达全国两会精神,薄熙来说出了一席极富感性的话。“一定要转变一根筋的思维方式和发展模式。”黄奇帆说,房产具有保障性和商品性的双重属性,完全由政府保障或完全由市场供给的“单轨制”都存在制度设计上的不足。
  他认为,尽管近年来,我国住房制度设计上也部分填补了保障房的空缺,主要是经济适用房和廉租房,但实践中,现有经济适用房政策容易产生利益输送和腐败问题,而且廉租房针对的是“低保群众”,一般只占当地城市居民的3%左右,90%以上的群众还只能靠购买商品房一条路解决住房问题。黄奇帆说,建设公租房是大势所趋。他认为,住房供给体系的合理结构,应该是30%为政府提供的保障性住房,70%是市场主导的商品房。
“夹心层”得到全覆盖
  推出公租房计划之前,像许多其他城市一样,重庆市已有廉租房、经济适用房、危旧房和棚户区改造安置房、城中村改造安置房、农民工公寓5种保障房,覆盖了城市原有居民和农民工。
  黄奇帆说,新生代城市居民、大学毕业生、外来工作人员、新就业人群等“社会夹心层”群众,被排除在现有的住房体制之外,他们既享受不到保障房,短时期内也买不起商品房,这部分人群占住房需求总人数的30%。“这部分人中有不少是有知识、有技术的人才,也是将来最有可能成长为中产阶级的群体,高房价过度透支他们的未来收入,也会制约他们的发展前景。”黄奇帆说。
  公租房由政府出钱建设,低价租给中低收入者。重庆市国土资源和房屋局局长张定宇说,只要年满18周岁,在重庆主城区具有稳定就业岗位和收入来源,本市无房户或住房面积低于城市住房保障标准的城乡居民、具有租金支付能力的都纳入申请范围,不设户籍限制,打破了城乡和内外差别,租金价格控制在市场租金价的60%以内,收取的租金主要用于兑付建房款利息,租赁期最长为5年。
  今年2月28日,位于重庆北部新区鸳鸯组团的公共租赁房聚居区―――“民心佳苑”正式开工建设,这是重庆首个开工建设的公共租赁房聚居区,新建小区为高层电梯房,户型在80平方米以下,主力户型为50平方米至60平方米,将容纳住户1.2万户至1.5万户。
  听说公租房开建的消息,让毕业3年仍租房住的李丹蕾十分高兴。
  3年前,她大学毕业后来到重庆工作,月收入不到3000元。“工作3年只攒了五六万块钱,这点钱即使在主城区买套小户型的房子,靠我一个人还不够按揭首付款。”她拿着自已的工资卡说,如果租房,显然租政府修建的公租房要划算。目前,她与同事在新牌坊一带合租了一套两室一厅的房子,租金每月1300元,如租公租房,同样的房子只需约一半租金。
会是新“贫民窟”吗?
  大体量地建设公租房,会不会出现“贫民窟”?如何防止租客的“赖租”行为?会否出现新的腐败问题?针对可能出现的问题与外界的疑虑,重庆市设计了一套公租房建设的营运方式。
  记者在已开建的首个公共租赁房聚居区―――“民心佳苑”小区规划图上看到,这里有运动场地、超市、水体、小学、幼儿园及中心景观绿地,配套设施较为齐全,在主城区算得上是中等偏上的楼盘,并由专业物业公司实施现代化管理。小区距即将通车的轻轨500米左右,交通相当方便。
  重庆市规划局副局长邱建林告知,重庆市将在主城区一、二环线之间规划的21个聚居区中布局21个公租房建设点,公租房均分布在轻轨沿线或交通、环境、配套等条件较好的地区,平均容积率控制在3.8。
  承建首批公租房建设的重庆地产集团总经理蒙毅介绍,重庆公租房完全参照商业楼盘的标准建设,同时与商业楼盘实行“混搭”,配套同样的学校、医院、商场、健身等公共服务设施和场地。
  重庆市社科院孙元明研究员认为,在整体规划中将公租房住户与商品房住户完全有机地融合在一起,共享小区环境和专业物业公司的管理,均衡享受政府提供的公共服务,不会造成不同收入人群的心理落差,不会形成新的城市“贫民窟”。
会出现“赖租”吗?
  为防止租客的“赖租”行为,重庆也未雨绸缪,设计了公租房退出机制:按每套35-80平方米设计建设,这让收入增至高收入群体者会为改善居住条件自动选择搬离;对承租人实行年度收入申报核实制度,租赁期一般为5年,期满退出;由于收入提高和自购房等原因不再符合条件的,政府收回保障性租赁房,再租给其他符合条件的对象;承租人不得转租、出租或改变房屋使用性质,一旦违规,将取消租赁资格;空置6个月以上不住,或通过其他方式获得住房的,也必须退出;拒不退出的将计入个人信用档案,并依法强制退出。
  张定宇介绍说,公租房租客住满5年后,可以成本价+银行利息购买自住(其中成本价是指土地成本、建安成本等综合成本,并交纳部分税费),购房时可选择一次性付款或分期付款。一次性付款后,不再支付租金;分期付款时,未付款面积按照规定缴纳租金。
  同时,重庆明确规定,公租房不得上市交易,购买人如需要转让,由政府回购,回购价格为原销售价格加同期银行活期存款利息,不会随房价的上涨而上涨。
  据了解,为管理好公租房,重庆市将组建一个副局级单位――― 公租房管理局,作为市国土资源和房屋管理局的二级局,专门负责主城九区公共租赁房的管理。
  如此庞大公租房的运营,肯定是一个极为复杂的系统工程。有专家就建议,重庆负责公共租赁房管理的部门,应加强与银行、劳动保障、税务、交通、公安等部门的信息共享,加快建设信息共享平台,多渠道核实申请者的收入和资产状况,甄别出真正符合条件的申请者。
“小账”与“大账”
  对大规模的公租房计划,重庆市内与外界都有人担心:地方财力是否可以承受,“如果没有雄厚的资金支撑,公共租赁房模式能否长期持续下去?”
  对此,黄奇帆给记者算了一笔账:在主城建设2000万平方米的公租房,约需3万亩土地,土地出让金等政府减收近500亿元。此外,公租房建设成本约需500亿元,总体算来,2000万平方米公租房,约需成本1000亿元。这些房产是不动产,收取房租,存在现金流,不会形成坏账。有了源源不断的租金收入,这块房产不但可以升值,还可以用来抵押融资。
  在筹资方面,重庆市政府副秘书长、国资委主任崔坚介绍,重庆的公租房建设并不是用政府的欠债来筹集资金,而是依赖国有资本发挥“第三财政”的作用。公租房的先期试点由重庆市地产集团为建设主体,以后会扩展至重庆市城投集团。投资建设主体拥有所建租赁房的完全产权,享有升值收益,但无房屋定价权和转让权。
  重庆市多名相关负责人认为,建设公租房,虽然在土地出让金、财政投入等方面,从短期账面看“吃亏”,但是政府眼光看得更远一些,主动放弃卖地生财的小账,在投资环境、民生工程方面多投入,藏富于民,为民生财,一座城市就会有可持续发展的永续动力与勃勃生机。这才是一笔可持续发展的“大账”。
  黄奇帆说,按照重庆市发展规划,十年之内,市区将增加人口400万,假定有20万人是投资者,人均投资是100万元,可以增加产业性资金投入2000亿元;假定20万家企业年平均营业额400万元,全年总产值就高达8000亿元,而营业税则可达到500亿元;另外,400万人就业,按年收入4万元计算,拉动消费达1000多亿元。
  重庆工商大学经济学专家唐路元谈到,过去几年,房价飙升,逼走了众多就业者,自然也逼走了众多创业者。重庆大规模推出公租房,能够解决就业者的居住问题,相当于改善投资环境,可吸引更多企业来渝投资,由此增加的财政收入,可能远远超过在公租房方面的支出。 据《

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